旺報社評》無需唱衰大陸房地產市場

旺報社評》無需唱衰大陸房地產市場

社評

大陸房地產市場連番暴雷,屢傳房企債務違約與相關理財產品逾期無法兌付的報導。先是中植集團旗下央企中融信託出現償付問題,接着房地產模範生碧桂園也因虧損過高無法支付美元債券票息,引發流動性危機。加上北京及上海商辦地產龍頭SOHO中國爲避免交叉違約,正積極與貸款人協商,準備進行公司債務重組,有人擔憂陸版雷曼時刻即將上演。

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侑的疑惑

官方放軟 政策鬆綁

大陸房地產情勢嚴峻,確實不容小覷,但大陸房市低迷並非新聞,相較兩年前恆大風暴,中融及碧桂園事件的嚴重性與影響範圍要小很多。數字會說話,對比前後兩次風暴核心的恆大及碧桂園財務數字,無論整體流動性、債務結構與財務體質,後者都明顯優於前者。以大陸官方衡量房地產公司體質的「三道紅線」作爲基準,即剔除預收款後資產負債率不得大於70%、淨負債率不超過100%、現金短債比大於1,碧桂園2022年最新三項數字可說是完美達標,分別爲69.4%、40%、1.6倍。相對地,恆大在出事前的2021年,這三項數字分別爲81%、152.9%、0.47倍,無一達標。

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從總體政策來看,自恆大事件爆發後,大陸官方處理房地產態度逐漸放軟,政策也從嚴控轉爲鬆綁,甚至轉向刺激,政策調控壓力不似兩三年前那樣緊繃。譬如,根據近日人行發佈的第二季貨幣政策執行報告,「房住不炒」字眼已被拿掉,轉而出現的是中央將適時優化房地產政策,如落實金融16條、加大對住房租賃及建設等金融支援、延長保交樓貸款支持等,此都表明現階段大陸中央不會眼睜睜坐視房地產風暴持續擴散。

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值得注意的是,中央政策轉向支持,對於位處風暴核心的房地產業者來說,絕對是一劑強心針。尤其是像碧桂園這類模範生,由於財務體質相對較好,只要政策支持,通常能夠靠着自身營運能力,安度難關。比如,光就流動性負債而言,碧桂園大部分集中於銀行貸款與合約負債(預售屋款項)這兩項,加總比重高達六成。代表最新通過的銀行貸款展期、保交樓等措施,能夠有效發揮作用,可望降低後續違約與相關外溢風險。

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短期嚴峻 長期扶持

無論是從個體財務或總體政策層面來看,這輪房地產風波還在可控範圍內,衝擊效應小於恆大事件。如果恆大都能慢慢走出破產泥沼,如恆大汽車、恆大物業及中國恆大自7月底起已全面在香港復牌、恢復交易,沒道理以碧桂園爲首的房地產風暴會演變成陸版雷曼時刻,甚至擴大形成系統性金融危機。

當然,這並非意指這輪房地產風波不需重視,可以放任市場機制自由運作。相反地,面對短期經濟情勢之嚴峻,作爲重要經濟火車頭的房地產更需要政策扶持。大陸房市與政策息息相關,房市良窳高度受政策左右。這也意味,除了既有支持房地產措施外,還得端出更多政策牛肉,這可能與北京長期政策背離,但對住進加護病房的房市而言,維持心跳纔是當務之急。

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在實際做法上,即使近期人行已加大放水力道,陸續調降7天期逆回購利率、一年期中期借貸便利(MLF)與貸款市場報價利率,大量挹注市場流動性。然而,這種全面性放水措施,並非只獨厚房地產,資金流向也不保證會跑到相關產業,最終恐只能視爲託底訊號,難以對症下藥。振興房市還需要推出更多組合拳。除持續降息提供必要資金活水外,如何進一步鬆綁房市的選擇性信用管制,如放寬三道紅線標準或房地產貸款集中度管理制度等,是可以思考的方向。

不容否認,短期房地產再起風波,確實爲大陸經濟復甦帶來諸多不確定性與風險。不過,危機正是轉機。若能好好利用這個機會,重新檢視相關問題與風險,並佐以政策支持,藉此調整與優化房地產與經濟體質,未嘗不是一件好事。畢竟,想要度過黎明前的黑暗,還是得耐心以對、摸索前進。

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